Pourquoi de plus en plus de propriétaires changent
de régie dans le canton de Vaud ?

De nombreux propriétaires font aujourd’hui le même constat :

• manque de suivi réel
• interlocuteurs qui changent constamment
• lenteur dans la gestion des demandes
• absence de vision à long terme

Ce phénomène n’est pas isolé.

Dans les grandes structures, les portefeuilles sont souvent très chargés. Résultat :
les biens sont gérés “en volume”, au détriment de la qualité.

Concrètement, cela impacte directement :

• la rentabilité du bien
• la satisfaction des locataires
• la réactivité en cas de problème

Peut-on résilier un mandat de gestion
facilement en Suisse ?

Oui — et c’est un point clé.

En Suisse, le contrat de gérance est un contrat de mandat (art. 394 et suivants du Code des obligations).

Cela signifie :

Il peut être résilié en tout temps par chacune des parties, sans avoir à justifier d’un motif.

Attention à une nuance importante

Une résiliation en “temps inopportun” peut entraîner une indemnisation.

Dans la pratique :

• il est recommandé de respecter les délais contractuels
• la résiliation doit être faite par écrit (idéalement recommandé)
• une transition organisée évite tout conflit

Dans la majorité des cas, le changement se fait sans difficulté.

Comment changer concrètement
de régie immobilière (étapes)

C’est ici que la plupart des propriétaires se trompent : ils imaginent une procédure complexe.

En réalité, un changement bien encadré se déroule en 5 étapes simples :

1. Analyse du mandat actuel
   • vérification des conditions de résiliation
   • identification des éventuels délais
2. Résiliation du contrat
   • envoi d’un courrier recommandé
   • respect du cadre légal et contractuel
3. Mise en place de la nouvelle régie
   • définition du périmètre de gestion
   • reprise des informations clés
4. Transfert des dossiers
   • documents locataires
   • comptabilité
   • contrats en cours
5. Reprise opérationnelle
   • communication aux locataires
   • continuité de gestion sans interruption

Dans la majorité des cas, la nouvelle régie prend en charge l’ensemble du processus.

Les freins qui empêchent de changer
(et pourquoi ils sont faux)

“C’est trop compliqué”

Faux.
Un professionnel gère la transition de A à Z.

“Je vais perdre du temps”

Faux.
Une régie efficace vous en fait gagner immédiatement.

“Ça ne changera rien”

Faux.
La qualité de gestion dépend directement :

• du temps consacré
• de l’organisation
• du nombre de biens gérés

Ce qui change concrètement après
un changement de régie

Un changement de gérance bien mené permet généralement :

• une communication plus fluide
• un suivi réel des dossiers
• une meilleure anticipation des problèmes
• une gestion proactive du bien

Ce n’est pas un détail :
c’est souvent la différence entre une gestion subie et une gestion maîtrisée.

Une approche différente : la gestion à taille humaine

Certaines régies font un choix structurant :

limiter volontairement leur portefeuille.

Chez Nexstone, chaque gérant suit un nombre restreint de biens, avec un objectif clair :

• connaître chaque dossier
• assurer un suivi réel
• offrir un interlocuteur unique

Ce modèle permet d’éviter les dérives classiques :

• perte d’information
• lenteur
• gestion impersonnelle

Conclusion

Si vous avez le sentiment que votre bien n’est pas suivi correctement, ce n’est probablement pas une impression.

C’est un signal.

Changer de régie immobilière dans le canton de Vaud n’est pas une démarche compliquée.
C’est une décision rationnelle lorsque la confiance n’est plus là.

Vous envisagez de changer de régie ?

Nous analysons gratuitement votre situation et vous accompagnons dans chaque étape :

• analyse du mandat actuel
• stratégie de transition
• reprise complète de la gestion

Contactez Nexstone SA pour un premier échange sans engagement.

Une distinction essentielle : entretien ou plus-value ?

C’est probablement le point le plus important à comprendre.

Dans la pratique immobilière suisse, il faut distinguer :

Les travaux d’entretien

Ces travaux servent principalement à maintenir le logement dans un état correct.

Ils n’apportent généralement pas de réelle plus-value au bien.

Exemples fréquents :

• peinture complète
• ponçage et vitrification des parquets
• remplacement d’un appareil défectueux
• réparations diverses
• remise en état après plusieurs années de location

Ces interventions sont souvent nécessaires pour relouer correctement un logement, mais elles ne permettent pas automatiquement d’augmenter significativement le loyer.

Les travaux à plus-value

À l’inverse, certains travaux améliorent réellement le standing, le confort ou la performance du logement.

Ils peuvent alors justifier une adaptation du loyer.

Exemples :

• rénovation complète d’une cuisine
• rénovation complète d’une salle de bains
• remplacement des fenêtres par du triple vitrage
• amélioration énergétique
• création d’un second WC
• installation d’équipements haut de gamme

Ce sont ces travaux qui influencent réellement la perception du locataire et le positionnement du bien sur le marché.

Une erreur fréquente chez les propriétaires

Beaucoup de propriétaires pensent qu’un investissement important entraîne automatiquement une forte hausse de loyer.

Ce n’est souvent pas le cas.

Dans certains cas, une rénovation complète de cuisine à CHF 25’000.– ou CHF 35’000.– n’entraîne qu’une augmentation de loyer relativement limitée.

En pratique, l’augmentation observée tourne souvent autour de :

• CHF 150.– à CHF 250.– par mois

Autrement dit, il faut parfois près de 10 ans de location pour amortir certains travaux uniquement via l’augmentation du loyer.

C’est une réalité économique souvent sous-estimée.

L’importance de la stratégie avant travaux

Avant d’investir plusieurs dizaines de milliers de francs, il est essentiel d’analyser :

• le marché local
• le type de locataire recherché
• le niveau de standing du quartier
• le risque de vacance
• la rentabilité réelle des travaux

Dans certains cas, une remise en état simple et propre suffit largement pour relouer rapidement.

À l’inverse, certains biens nécessitent une rénovation plus importante afin de rester compétitifs sur le marché.

Chaque situation doit être analysée individuellement.

Les travaux demandés en cours de bail

Il arrive également que certains locataires demandent des améliorations importantes durant le bail.

Par exemple :

• remplacement complet de la cuisine
• rénovation de la salle de bains
• modernisation du logement

Dans la pratique, certaines régies établissent alors une convention entre les parties mentionnant :

• les travaux réalisés
• le futur loyer envisagé après travaux

Cette convention permet de formaliser l’accord des parties et d’apporter une certaine transparence. Elle ne remplace toutefois pas la procédure légale de hausse de loyer. La valeur contraignante de l’augmentation repose sur la notification officielle, effectuée selon les formes et délais prévus par le droit du bail suisse.

Cette pratique reste néanmoins courante dans la gestion immobilière, notamment afin de :

• lisser progressivement les loyers à la hausse
• améliorer le bien
• sécuriser l’accord du locataire avant d’engager les travaux

C’est quoi, un bon locataire ?

Avant de parler de sélection, il faut définir ce que l’on entend par “bon locataire”.

Un bon locataire n’est pas uniquement une personne avec un revenu suffisant.

C’est aussi un locataire qui :

• paie son loyer dans les délais ;
• respecte les règles et usages locatifs ;
• entretient correctement le logement ;
• signale rapidement les problèmes techniques ;
• évite les nuisances sonores ou les troubles de voisinage ;
• utilise le logement conformément à sa destination ;
• communique de manière claire avec la régie ou le propriétaire ;
• respecte les rendez-vous, notamment pour les états des lieux, les visites ou les interventions techniques.

En pratique, un bon locataire contribue à préserver la valeur du bien.

À l’inverse, un locataire qui paie son loyer mais n’annonce jamais les problèmes, laisse un dégât s’aggraver ou crée des tensions régulières avec le voisinage peut rapidement devenir une source de complications.

La qualité d’un locataire se mesure donc autant dans sa solvabilité que dans son comportement au quotidien.

Un bon locataire n’est pas seulement celui qui paie.
C’est celui qui respecte le bien, le cadre contractuel et la vie de l’immeuble.

La relation locative se mesure aussi lors des étapes sensibles, notamment à la sortie du logement. Un état des lieux de sortie mal préparé peut rapidement créer des tensions, des contestations ou des pertes financières pour le propriétaire.

Le bon locataire ne regarde pas seulement le loyer

On pense souvent que le loyer est le critère principal.

C’est vrai, mais ce n’est pas le seul.

Un locataire sérieux analyse aussi :

• l’état général du logement ;
• la qualité des photos ;
• la clarté de l’annonce ;
• la propreté lors de la visite ;
• la rapidité des réponses ;
• la qualité du contact avec la régie ou le propriétaire ;
• la cohérence entre le prix demandé et le bien proposé.

Un bon dossier ne se limite pas à une capacité financière.

C’est souvent une personne organisée, attentive, stable, qui compare plusieurs logements avant de prendre une décision.

Et ce type de candidat ne choisit pas n’importe quel bien.

Une annonce négligée attire rarement les meilleurs dossiers

La première sélection se fait avant même la visite.

Une annonce mal rédigée, incomplète ou peu soignée peut immédiatement décourager les bons candidats.

Exemples fréquents :

• photos sombres ;
• informations manquantes ;
• surface imprécise ;
• charges mal expliquées ;
• absence de plan ;
• description trop vague ;
• conditions de location peu claires.

Résultat : le bien attire moins de demandes qualifiées.

À l’inverse, une annonce claire et professionnelle permet de filtrer naturellement les candidats et de donner confiance dès le départ.

La présentation du logement influence la qualité des candidatures

Un logement mal présenté donne un mauvais signal.

Même si le bien est objectivement correct, certains détails peuvent fortement impacter la perception :

• murs sales ;
• ampoules manquantes ;
• odeurs ;
• joints abîmés ;
• stores défectueux ;
• petits dégâts visibles ;
• parties communes négligées.

Un bon locataire se projette difficilement dans un logement qui semble mal entretenu.

Il peut aussi se poser une question simple :

Si le logement est déjà présenté comme ça avant mon entrée, comment sera le suivi ensuite ?

La qualité de présentation influence donc directement la qualité des dossiers reçus.

Avant une relocation, certains travaux peuvent améliorer fortement la perception du logement. Mais tous les travaux ne se valent pas : certains relèvent de l’entretien, d’autres peuvent réellement améliorer la valeur locative. C’est pourquoi il est important de distinguer les travaux utiles des dépenses difficilement rentabilisables, comme expliqué dans notre article sur les travaux avant relocation et leur impact sur la valeur locative.

La réactivité fait partie de la sélection

Un bon locataire est souvent un candidat organisé.

Il répond rapidement, prépare ses documents, compare plusieurs biens et prend une décision dans un délai raisonnable.

Mais cela fonctionne dans les deux sens.

Si la régie ou le propriétaire tarde à répondre, ne confirme pas les visites ou laisse le candidat sans nouvelles, les meilleurs dossiers partent ailleurs.

La réactivité est donc essentielle.

Un processus lent peut coûter cher :

• perte de bons candidats ;
• prolongation de la vacance locative ;
• baisse d’intérêt pour le bien ;
• pression pour accepter un dossier moins solide.

La sélection locataire ne commence pas au moment de recevoir les dossiers.
Elle commence dès le premier contact.

Le prix doit rester cohérent avec le marché

Même un très bon logement peut attirer de mauvais dossiers si le loyer est mal positionné.

Un loyer trop élevé entraîne souvent :

• moins de demandes ;
• moins de visites ;
• plus de négociations ;
• des candidats moins adaptés ;
• une vacance locative plus longue.

À l’inverse, un loyer correctement positionné attire davantage de candidats sérieux et permet de comparer plusieurs dossiers.

Le but n’est pas forcément de fixer le loyer le plus bas.

Le but est de trouver le bon équilibre entre :

• rendement ;
• attractivité ;
• solvabilité ;
• délai de relocation ;
• qualité du locataire.

Un bon locataire accepte de payer un loyer cohérent.
Il accepte plus difficilement un bien manifestement surévalué.

Le positionnement du loyer est donc une étape déterminante. Un loyer trop élevé peut décourager les bons candidats, tandis qu’un loyer cohérent permet d’attirer davantage de dossiers sérieux. Nous avons détaillé cette logique dans notre article consacré à la manière de fixer le bon loyer dans le canton de Vaud.

Accepter le premier dossier n’est pas toujours la meilleure décision

Lorsqu’un logement est vacant, la tentation est forte d’accepter rapidement le premier dossier complet.

C’est compréhensible.

Chaque semaine sans locataire coûte de l’argent.

Mais une mauvaise sélection peut coûter beaucoup plus cher qu’un court délai de vacance supplémentaire.

Un dossier doit être analysé avec méthode :

• revenus ;
• stabilité professionnelle ;
• poursuites éventuelles ;
• cohérence du dossier ;
• composition du ménage ;
• capacité à assumer le loyer ;
• comportement dans les échanges ;
• rapidité et qualité des documents transmis.

Le bon locataire n’est pas simplement celui qui envoie un dossier en premier.

C’est celui dont le profil correspond réellement au bien, au loyer et aux attentes du propriétaire.

Une sélection trop rapide peut augmenter le risque d’impayés. Lorsqu’un locataire ne respecte plus ses obligations de paiement, les premières démarches doivent être engagées avec méthode, comme nous l’expliquons dans notre article sur le locataire qui ne paie pas dans le canton de Vaud.

Les signaux faibles à ne pas ignorer

Certains signes doivent attirer l’attention dès le processus de candidature.

Par exemple :

• documents incomplets malgré plusieurs demandes ;
• informations incohérentes ;
• pression excessive pour obtenir le logement ;
• difficulté à expliquer la situation financière ;
• retards répétés dans les échanges ;
• attitude conflictuelle dès la visite ;
• refus de transmettre certains justificatifs.

Ces éléments ne signifient pas automatiquement que le candidat sera un mauvais locataire.

Mais ils doivent être analysés.

Une location commence souvent comme elle va se poursuivre :
si le processus est déjà compliqué avant la signature du bail, il faut rester prudent.

Un bon locataire cherche aussi une bonne gestion

On parle souvent de la sélection du locataire par le propriétaire.

Mais l’inverse existe aussi.

Un bon locataire choisit également :

• un logement bien entretenu ;
• un interlocuteur clair ;
• une gestion réactive ;
• un cadre contractuel sérieux ;
• une entrée dans les lieux bien organisée.

Un locataire fiable veut généralement éviter les situations floues.

Il veut savoir :

• à qui s’adresser ;
• comment les demandes seront traitées ;
• si le logement sera suivi correctement ;
• si les documents sont clairs ;
• si l’état des lieux sera fait sérieusement.

La qualité de la gestion devient donc un argument de location.

Le rôle de la régie dans la qualité du locataire

Une régie ne sert pas uniquement à publier une annonce et transmettre un bail.

Son rôle est aussi de sécuriser toute la mise en location.

Cela implique :

• positionner correctement le loyer ;
• présenter le bien de manière professionnelle ;
• organiser les visites efficacement ;
• répondre rapidement aux candidats ;
• analyser les dossiers avec rigueur ;
• éviter les décisions précipitées ;
• formaliser correctement le bail et les documents annexes.

Une bonne sélection réduit fortement les risques futurs :

• impayés ;
• conflits ;
• dégradations ;
• départ prématuré ;
• procédure longue ;
• vacance répétée.

Trouver un locataire, c’est simple.
Trouver le bon locataire, c’est un vrai travail de gestion.

Cette rigueur demande du temps, de la disponibilité et une bonne connaissance des étapes de location. C’est précisément l’un des points que nous abordons dans notre article sur le fait de gérer son bien immobilier soi-même en Suisse.

Exemple concret

Prenons l’exemple d’un appartement de 4 pièces à La Tour-de-Peilz, dont nous avons repris la mise en valeur après plusieurs semaines sans résultat.

Le bien était correctement situé et présentait de vraies qualités, mais il ne trouvait pas preneur.

En analysant la situation, plusieurs points pouvaient freiner les bons candidats :

• un positionnement de loyer à réévaluer ;
• une présentation du logement perfectible ;
• une annonce qui ne mettait pas suffisamment en valeur les atouts du bien ;
• des photos qui ne permettaient pas aux candidats de se projeter ;
• un processus de mise en location qui manquait de réactivité.

Après reprise du dossier, le travail ne s’est pas limité à remettre l’annonce en ligne.

Il a fallu revoir l’approche globale :

• retravailler la présentation du bien ;
• clarifier les informations importantes ;
• améliorer la qualité de l’annonce ;
• repositionner le logement face au marché local ;
• répondre rapidement aux demandes ;
• organiser les visites de manière plus structurée.

Chez Nexstone SA, cette étape de mise en valeur est confiée à une personne dédiée, disposant de plus de 15 ans d’expérience dans le domaine immobilier.

C’est un point important, car une relocation efficace demande :

• une bonne connaissance du marché local ;
• une capacité à analyser rapidement les freins ;
• une grande réactivité dans le traitement des demandes ;
• une expérience terrain pour identifier les bons profils ;
• une présentation cohérente du bien.

Le résultat est souvent là : un même appartement peut attirer des profils très différents selon la manière dont il est présenté, positionné et suivi.

Ce cas illustre un point essentiel : lorsqu’un bien ne se loue pas, le problème ne vient pas toujours du marché.

Il peut venir de la mise en valeur.

Pourquoi cela compte pour le propriétaire

Un bon locataire apporte bien plus qu’un loyer payé à temps.

Il contribue à :

• préserver le bien ;
• limiter les conflits ;
• réduire les interventions inutiles ;
• faciliter les échanges ;
• stabiliser le rendement ;
• diminuer les risques juridiques ;
• éviter les relocations trop fréquentes.

À l’inverse, un mauvais choix peut entraîner :

• impayés ;
• dégâts ;
• tensions ;
• procédures ;
• frais ;
• vacance ;
• perte de temps.

La sélection du locataire est donc une étape stratégique, pas une simple formalité administrative.

Conclusion

Un bon locataire ne s’obtient pas par hasard. Il dépend autant de la qualité du bien que de la manière dont celui-ci est présenté, positionné et suivi.

Un logement correctement entretenu, une annonce claire, un loyer cohérent et une réponse rapide aux candidats augmentent fortement les chances d’attirer des profils sérieux. À l’inverse, une mise en location négligée peut rapidement décourager les meilleurs dossiers et prolonger inutilement la vacance locative.

Le propriétaire choisit son locataire, mais le locataire choisit aussi le bien, la régie et le niveau de sérieux qu’il perçoit dès les premiers échanges.

C’est pourquoi un bon locataire se mérite.

Vous souhaitez louer votre bien dans les meilleures conditions ?

Nexstone SA accompagne les propriétaires dans la gestion locative de leur bien dans le canton de Vaud, de la mise en valeur à la sélection du locataire, jusqu’au suivi administratif et technique.

Nous vous aidons à positionner le loyer correctement, valoriser le logement, attirer des candidats sérieux, analyser les dossiers avec rigueur et sécuriser chaque étape de la mise en location.

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